2016.9.1 갑(매도인)은 별장으로 이용하는 X건물에 대하여 을(매수인)과 매매계약을 체결하였다. 이 계약에 따라 을은 계약체결 당일에 계약금을 지급하였고, 2016.9.30 을의 잔금지급과 동시에 갑은 을에게 소유권이전에 필요한 서류를 교부해주기로 하였다. 다음 물음에 답하시오.
1. 2016.9.1 계약체결 당시 위 X건물이 갑의 소유가 아니라 제3자 병의 소유인 경우에, 위 매매계약의 효력 및 갑과 을 사이의 법률관계에 관하여 논하시오. (20점)
1. 논점의 정리
권리의 전부가 타인에게 속하는 경우에 그 매매계약이 유효한지의 효력여부를 알아보고, 유효한 경우라면 이 때 갑의 담보책임에 대하여 살펴본다.
2. 타인권리 매매의 효력
민법 제 569조에서는 "매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다." 고 규정함으로써 타인의 권리에 속한 목적물의 매매도 그 효력을 인정하고 있다.
3. 매도인의 담보책임
이 경우 매도인이 타인의 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 담보책임이 발생하게 된다.
(1) 매수인의 해제권
매수인은 그 계약을 해제할 수 있다. 이 경우 매수인의 선의 악의 여부를 불문한다. (570조 1항)
(2) 매수인의 손해배상 청구권
선의의 매수인은 손해배상을 청구할 수 있다. 이때의 손해는 불능당시의 시가를 기준으로 계약이 이행된 것과 동일한 경제적 이익을 배상할 의무, 즉 이행이익의 배상을 말한다.
(3) 제척기간
권리의 전부가 타인에게 속한 경우에는 제척기간의 적용을 받지 않는다.
4. 선의의 매도인의 해제권
(1) 계약당시에 매매 목적이 된 권리가 자기에게 속하지 않은 것을 알지 못한 선의의 매도인은 그 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다. (571조 1항)
(2) 이 경우 매수인이 악의인때는 매도인은 권리를 이전할 수 없음을 통지하고 계약을 해제할 수 있다. (571조 2항)
5. 사안의 해결
(1) 갑과 을 사이의 매매계약은 유효하다.
(2) 갑이 X건물의 소유권을 취득하여 을에게 이전하지 못하는 경우에 을은 매매계약을 해제할 수 있고, 을이 선의라면 손해배상도 청구할 수 있다.
(3) 갑이 X건물이 자신에게 속하지 않은 것을 몰랐다면 갑은 계약을 해제할 수 있다. 이 때 을이 선의라면 손해배상을 해주어야 한다.
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