2022년 부동산 양도소득세 제대로 알아보기 (1)
강화된 부동산 양도소득세에 대해서 궁금해하는 분들을 위해 2022년도 현재 적용하는 부동산 세금에 대해서 앞으로 포스팅을 통해 알아보도록 하겠습니다. 오늘은 양도소득세의 가장 기본적인 현재 규정들에 대해서 말씀드리겠습니다.
양도소득세 기본사항 (2022년 1월 현재)
● 1세대 1주택은 2년 이상 보유하고 2년 이상 거주하면 비과세 대상이다.
● 주택과 입주권, 분양권은 1년 미만 보유하고 팔면 70%, 2년 미만 보유 시 60%의 양도세를 부과한다.
● 양도소득세 기본세율은 6~45% 이다. 이것을 일반세율이라 한다.
● 조정지역의 2주택 소유자는 양도 시 기본세율 + 20%, 3 주택 소유자는 기본세율+30%의 중과세를 부과한다.
1. 양도소득세 비과세 대상 - 1세대 1주택 2년 보유 2년 거주
양도소득세는 쉽게 말해자면 '부동산을 산 가격과 판 가격의 차액에 따른 이익에 부과하는 세금'입니다. 이익에 붙는 세금이니 산 가격보다 싸게 팔았을 경우에는 애초에 양도소득세가 발생하지 않습니다.
이익이 발생했으니 세금을 매기는 것은 당연하지만, 주택은 국민이 거주를 위해 꼭 필요한 요소이기에 나라에서는 '거주하고 있는 집 한채'에 대해서는 그 가격이 올랐다 하더라도 세금을 물리지 않는데, 이것이 양도세 비과세 대상 주택입니다.
세금을 안 내기 위한 기본 조건은 2년 이상 소유하고 있어야 하고 또한 2년 이상 실제로 거주하여야 합니다.
그런데 집 한채의 가격이 1억 원인 집에 사는 사람과 100억 인 주택에 사는 사람은 같은 1 주택이라고 해도 차이가 있습니다. 양도가액이 9억원 초과인 고가주택의 경우에는 2년 보유와 2년 거주를 하였다 해도 양도세가 부과됩니다.
단, 과세되는 부분에는 보유 기간에 따라 세금을 깎아 주는 장기보유 특별공제가 적용됩니다.
(장기보유 특별공제에 대해서는 따로 설명드리겠습니다. )
2. 주택,입주권,분양권 모두 1년 미만 보유 시 70%, 2년 미만 보유 시 60%의 양도세 부과
집을 산 지 1년이 되지 않아서 팔았을 경우에는, 그 이익이 얼마가 되던지 간에 70%의 양도세를 내야 합니다. 여기에는 입주권과 분양권이 포함됩니다. 즉 주택을 취득하고 2년 이내에 양도를 하게 되면 그 이유가 어떻건 간에 엄청난 양도소득세를 내야 한다는 사실을 기억해야 할 것입니다.
3. 원래 양도소득세 일반세율은 6~45%
양도소득세는 남는 이익의 크기에 따라 차등을 두는 세금입니다. 즉 이익이 클수록 더 높은 세율을 적용하게 됩니다.
이것을 기본적으로 정해 놓은 것이 바로 일반세율이며 그 내용은 아래와 같습니다.
| 과세표준 | 세율 |
| 1200만원 이하 | 6% |
| 1200만원 ~ 4600만원 | 15% |
| 4600만원 ~ 8800만원 | 24% |
| 8800만원 ~ 1억 5천만원 | 35% |
| 1억 5천 ~ 3억원 | 38% |
| 3억원 ~ 5억원 | 40% |
| 5억원~ 10억원 | 42% |
| 10억원 초과 | 45% |
보통의 경우라면 양도차익에 따라서 이 일반세율에 해당하는 세금을 내면 될 것입니다.
그러나 부동산에서는 양도차익 뿐 아니라 보유기간과 그 부동산이 어디에 있는지도 세금 부과의 기준이 됩니다. 부동산은 지역에 따라 그 가격이 크게 달라지는 특성이 있기 때문이죠.
4. 조정지역의 2주택, 3 주택 소유자는 양도세가 중과세. 비조정지역은 해당 없음
조정지역이란 한마디로 부동산 투기와 시장 과열을 방지하기 위해 정부가 지정하는 지역을 말하는데, 주택 가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상 또는 청약경쟁률이 5대 1 이상인 지역 등이 해당됩니다.
서울 전체를 포함하여 수도권과 광역시의 상당 부분이 조정지역으로 정해져 있습니다.
이러한 조정대상지역에서는 2 주택 이상을 보유한 다주택자에게 양도세율을 더 높게 부과합니다. 투기를 막기 위한 목적이 강하다고 볼 수 있겠습니다.
즉, 조정지역에서 2 주택자가 주택을 양도할 때엔 기본세율인 6~45%에다가 20%를 추가로 더하게 되는데 이를 중과세라고 합니다. 3 주택자는 기본세율에 30%를 중과세하게 됩니다.
예를 들어 서울에서 2 주택을 가지고 있는 A 씨가 그중 한 채를 팔았다면 원래는 그 차액에 따라 6~45%의 세금만 내는 것이었는데 서울이 조정지역이고 2 주택자이기 때문에 여기에 중과세 20%를 더하게 되는 겁니다. 만일 A 씨의 과세표준액이 3억 원이라면 28%+20%=58%의 양도세를 내야 하는 거죠.
오늘은 기본적인 양도소득세의 규칙 4가지에 대해서만 먼저 알아봤습니다.
요약하자면, 1세대 1 주택은 2년 보유 2년 거주 시 비과세 / 1년 미만 보유는 70% / 조정지역 다주택자는 일반과세에 20~30% 중과세 추가
라 할 수 있겠습니다.
양도세를 계산하기 위해서 많은 경우의 규정들이 있지만 그것들의 가장 기본이 되는 룰이라고 보시면 될 것 같습니다.
앞으로 이어서 부동산 세금 관련 포스트를 써보도록 하겠습니다.
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