해약금에 기한 계약의 해제
제565조 (해약금)
(1) 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.
(2) 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.
1. 해약금의 의의
해약금이란 해제권을 유보하기 위하여 수수된 계약금을 말한다.
계약금은 일반적으로 해약금으로 추정되며, 해약금에 기하여 양 당사자에게는 약정해제권이 발생한다.
2. 해약금에 기한 해제
(1) 요건
당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. (제565조 제1항)
1) 당사자 일방의 의미
당사자 일방이란 쌍방 중 어느 일방을 지칭하는 것이고 상대방에 국한되는 것은 아니다. 따라서 스스로 이행에 착수한 자도 해약금에 기한 해제를 할수 없다.
2) 이행착수의 의미
객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 이행행위의 일부를 하거나 이행을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하며, 단순히 이행의 준비를 하는 것으로는 부족하다.
이행기 전의 이행착수도 이에 해당한다.
(2) 효과
해약금에 기한 약정해제가 되면 계약은 소급하여 무효가 된다.
이행이 있기 전에 해제된 것이므로 원상회복의 의무는 발생하지 않는다.
채무불이행을 원인으로 한 것이 아니므로 손해배상의 의무도 발생하지 않는다.
3. 계약금의 일부만 지급한 경우
(1) 계약금의 전부를 지급하지 않는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할수는 없다.
(2) 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 이때의 해약금의 기준 금원은 '실제 교부받은 계약금' 이 아니라 '약정한 계약금'이라고 봄이 타당하다. 따라서 매도인이 계약금의 일부로 받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 해제할 수 없다.
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