철수는 친구 영철이에게 3천만원을 빌리기로 했다.
영철이는 그냥은 못빌려주겠다며 너가 가지고 있는 땅 백평을 나한테 넘기면 빌려주겠다. 그리고 돈을 갚으면 다시 그땅을 돌려주겠다고 제안했다.
철수는 땅 백평의 가격이 오천만원은 되는데 그게 말이되냐고 펄쩍 뛰었다.
영철이는 "인마, 그게 환매라는 거야. 내가 임시로 가지고만 있는거지 어차피 너가 돈갚으면 다시 너꺼 되는거니까 걱정안해도 돼" 라고 하였다.
환매란 이렇게 매매계약을 할 때 파는사람이 사는 사람에게 나중에 다시 사올것을 약속하고 매매하는 것을 말한다.
민법에서는 이렇게 규정하고 있다.
제590조 (환매의 의의)
(1) 매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를 보류한 때에는 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 환매할 수 있다.
(2) 전항의 환매대금에 관하여 특별한 약정이 있으면 그 약정에 의한다.
(3) 전2항의 경우에 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 본다.
철수는 땅 백평을 영철이에게 이전해주고 3천만원을 받기로 했다.
영철이가 묻는다.
"돈 언제까지 갚을거야?"
"생기면 금방 갚을께! 내 땅이 더 비싼데 뭘 따져! 그래도 사람일은 모르니까 7년으로 하자. 그안에 갚으면 그때 바로 돌려줘"
"무슨 7년씩이나 걸려. 야, 환매는 그렇게 오랫동안은 못하게 되어있어. 그 기간동안 너나 나나 얼마나 불안정한 상태겄냐? 난 돈 못받고 넌 땅 못 팔고.. 그래서 법에는 제한이 있다구! "
제591조(환매기간)
(1) 환매기간은 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못한다. 약정기간이 이를 넘는 때에는 부동산은 5년, 동산은 3년으로 단축한다.
(2) 환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못한다.
(3) 환매기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 부동산은 5년, 동산은 3년으로 한다.
그래서 철수는 3년 이내에 돈을 갚고 다시 땅을 찾아오는 것으로 계약서를 썼다.
영철이는 소유권 이전등기를 해달라고 하는데, 철수는 맘이 찜찜하다.
"야, 내가 등기까지 넘겨주면 그거 니가 다른사람한테 팔아버리면 난 어떻해?"
"이늠이 누굴 사기꾼으로 아나.. 너같은 늠 때문에 환매등기란게 있어. 소유권이전등기할때 같이 환매등기를 하면 그내용이 등기부에 다 나오니까 다른 사람한테 팔아도 너가 나중에 다시 돌려달라고 할수가 있다고."
제592조 (환매등기)
매매의 목적물이 부동산인 경우에 매매등기와 동시에 환매권의 보류를 등기한 때에는 제삼자에 대하여 그 효력이 있다.
이렇게 하여 철수는 영철이와 환매계약을 체결하고 돈을 받고 등기를 넘격주었다.
그러던 어느날 어떤 사람이 영철이에게 전화를 해서 이렇게 말하는 것이 아닌가.
"여보세요, 나 철수한테 천만원 받을거 있는 사람인데요, 그인간이 돈을 안갚아서 땅으로라도 받으려고 보니깐 댁한테 환매등기가 되어있드라구요. 나도 채권자니까 철수를 대신해서 환매실행을 하려고 전화했어요. 그 땅 팔아서 그쪽 받을거 받으시고 남는거 중에 천만원 저한테 주세요."
그렇다. 환매가 붙어있는 부동산도 엄연히 철수의 재산권이 들어가 있는 것이므로 이 재산에 대해서 철수의 다른 채권자는 이른바 '채권자대위권'을 행사할 수 있다. 이경우 영철이는 감정평가액으로 계산해서 자신이 받을 돈 3천을 제외하고 나머지 2천만원이 있으니 천만원은 전화한 빚쟁이에게 주고 나머지 천만원은 철수에게 돌려주고 환매권을 소멸시킬 수 있다. 그러면 그 땅은 영철이 땅이 되는 것이다.
제593조 (환매권의 대위행사와 매수인의 권리)
매도인의 채권자가 매도인을 대위하여 환매하고자 하는 때에는 매수인은 법원이 선정한 감정인의 평가액에서 매도인이 반환할 금액을 공제한 잔액으로 매도인의 채무를 변제하고 잉여액이 있으면 이를 매도인에게 지급하여 환매권을 소멸시킬 수 있다.
자 우여곡절 끝에 철수는 영철이에게 3천만원을 갚고 땅을 돌려달라고 하였다. 이를 환매실행이라고 한다.
제 594조 (환매의 실행)
(1) 매도인은 기간내에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공하지 아니하면 환매할 권리를 잃는다.
(2) 매수인이나 전득자가 목적물에 대하여 비용을 지출한 때에는 매도인은 제203조의 규정에 의하여 이를 상환하여야 한다. 그러나 유익비에 대하여는 법원은 매도인의 청구에 의하여 상당한 상환기간을 허여할 수 있다.
기본적인 환매의 법리에 대하여 규정을 알아봤습니다. :)
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