이번엔 철수가 준이에게 자신의 집을 팔기로 했다. 돈을 다 주고 나서 보니 그 집에 전세들어 살고 있는 임차인이 있는 것이 아닌가.
준이가 철수에게 따진다.
"야 인마! 세입자 있다는 말을 왜 안했어! 내가 들어가서 살수가 없잖아. 돈 다시 내놔! 계약은 취소야."
철수가 억울하다는 듯 말한다.
"야 뭘 몰랐다고 그래, 그집에 세들어 사는 사람 있는거 전에 말해서 너두 알고 있었잖아. 난 아는줄 알았지."
준이는 펄쩍 뛴다.
"알긴 뭘 알어. 계약할때 정확히 말해줬어야지. 난 몰랐어. 시끄럽고 얼렁 돈내놔. 그리고 그 돈 마련하려고 대출받아서 이자 나간거랑 집 못구해서 손해본거랑 다 계산해서 줘!"
민법에선 어떻게 규정하고 있을까.
제575조 (제한물권 있는 경우와 매도인의 담보책임)
(1) 매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.
(2) 전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용된다.
(3) 전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다.
준이가 말한것처럼 매매 목적물에 그 소유권을 제한하는 권리들이 붙어 있어서 계약의 목적 ( 준이는 그 집에 들어가서 사는 것이 계약의 목적이다) 을 달성할 수 없다면 준이는 계약을 해제할수 있다.
단, 그 사실을 모르고 있었을때만 해제할 수 있다.
만일 알고 있었다면?
해제는 못하고 손해배상은 청구가능하다.
그 사실을 몰랐지만 계약의 목적을 달성할수는 있다면?
마찬가지로 계약해제는 안되고 손해배상은 가능하다.
이렇게 정리해본다.
제한물권 있는 목적물을 매매한 경우, 선의의 매수인이 계약목적을 달성못할때에만 해제할 수 있고
나머지는 손해배상만 가능하다.
자, 이렇게 해서 준이에게 집을 팔지 못한 철수는 이 집을 담보로 은행대출을 받아서 썼다.
그리고 나서 민수에게 다시 집을 팔기로 하고 매매계약을 체결했다.
민수는 그 집에 이사가서 잘 살고 있었는데 어느날 은행에서 대출금 회수가 안되어서 이 집을 경매로 넘기겠다는 통보가 왔다. 저당권이 설정되어있던 것이다.
철수에게 뭔일이냐고 따졌더니 미안하다며 돈이 없어서 대출금을 당장 갚을수가 없다고 한다.
집에서 쫓겨날 처지가 된 민수는 적금을 깨서 은행이 설정한 근저당을 풀었다.
웬수같은 철수넘한테 어떻게 해줘야 할까?
먼저 민수는 계약을 해제할 수 있다. 그러려면 다시 집살때 준 돈 받아내고 짐싸서 이사를 나가야 하는데.. 이건 민수에게 도움되는 일은 아닐거다. 암튼 해제가 가능하다.
그리고 적금깨서 쓴 돈은 당연히 철수에게 갚으라고 할수 있다. 갚을수 있을지는 모르겠지만..
이 모든 과정에서 손해가 났으면 그것도 물어내라고 할 수 있다.
현실적으로는 철수가 돈이 없으면 말짱 꽝이 되고 마니까 이런일이 없도록 집사기 전엔 꼭 권리관계를 확인하는것이 제일이긴 하다.
민법의 규정은 이렇다.
제576조 (저당권, 전세권의 행사와 매도인의 담보책임)
(1) 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다.
(2) 전항의 경우에 매수인의 출재로 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.
(3) 전2항의 경우에 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있다.
매수인의 입장에서 정리해본다.
매매 부동산에 저당권, 전세권 행사로 소유권이 막히면 계약 해제가 가능하다.
손해가 있으면 배상받아야 하고 내 돈들여서 이것을 해결했으면 그 상환을 청구할수 있다.
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